Scheiden en een koophuis: verkopen of uitkopen

Bij een scheiding moeten er ingrijpende beslissingen gemaakt worden die gevolgen hebben voor jullie woning en financiën. Als de woning slechts op naam staat van een van jullie beiden hoeft het huis niet te worden verdeeld. De eigenaar kan er blijven wonen. Als het huis op naam staat van jullie beiden zijn er ruwweg 2 opties: het huis verkopen of de ex-partner uitkopen.

Huis verkopen

Wanneer beide partners de hypotheek niet in hun eentje kunnen betalen, is het verstandig het huis te verkopen. Ben je in gemeenschap van goederen getrouwd? Dan is het verdelen van de waarde van het huis relatief eenvoudig: ieder krijgt de helft. Bij een andere huwelijksvorm of bij samenwonen hangt de hoogte van het bedrag af van de afspraken die je hierover vast hebt laten stellen in de huwelijkse voorwaarden of in het samenlevingscontract. De waarde van de woning wordt bepaald door middel van een taxatie die een makelaar kan uitvoeren.

Overwaarde of onderwaarde

Bij het verkopen van een huis is er meestal sprake van overwaarde of onderwaarde, oftewel het positieve of negatieve verschil tussen de waarde van de woning en de hypotheekschuld. Bij overwaarde wordt de winst met elkaar verdeeld en met onderwaarde dient de schuld te worden verdeeld onder jullie tweeën. Dit gebeurt in overeenstemming met de eigendomsverdeling.

Wanneer je in de huwelijkse voorwaarden hebt bepaald dat de woning het bezit is van een van beide personen, heeft die persoon recht op het gehele huis en dus de waarde van de woning. De ex-partner zal alleen recht hebben op de overwaarde als deze het gevolg is van gezamenlijke investeringen. Dit komt omdat het dan onder het gezamenlijk vermogen valt dat jullie tijdens je huwelijk samen hebben opgebouwd. Het is dus belangrijk om jullie huwelijkse voorwaarden of samenlevingscontract na te kijken, om te zien waar je recht op hebt.

Verkopen met onderwaarde

Heb je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) dan kan het zijn dat deze instantie de restschuld kan overnemen. Hier zitten wel enkele voorwaarden aan vast. Vraag de mogelijkheden hiervoor op bij je hypotheekverstrekker.

Verkopen met overwaarde

Bij het verkopen van jullie huis met overwaarde moet je rekening houden met de bijleenregeling. Dit betekend dat je de ontvangen overwaarde tot 3 jaar na verkoop moet gebruiken voor de aankoop van een andere woning. Als je dit niet doet krijg je over dit bedrag geen hypotheekrenteaftrek.

Uitkopen

Wanneer een van beide personen in jullie gezamenlijk gekochte huis wil blijven wonen, is diegene genoodzaakt zijn ex-partner uit te kopen. Dit kan alleen wanneer hij of zij genoeg geld heeft om in zijn eentje de hypotheek af te lossen. Bij het uitkopen heeft de vertrekkende partner recht op de een gedeelte van de waarde van het koophuis. Om de waarde van het huis te bepalen zal het huis dus eerst getaxeerd moeten worden door een makelaar. Is er sprake van overwaarde, oftewel een hogere waarde dan waarvoor jullie het huis oorspronkelijk hebben gekocht, zal daarvan ook de helft of een gedeelte moeten worden uitbetaald aan de ex-partner die vertrekt. De vertrekkende partner zal het afgesproken gedeelte van de schuld moeten betalen aan degene die in het huis blijft wonen in geval van onderwaarde van de woning.

Uitkopen en de hypotheek

Als je jouw ex-partner niet uit kunt kopen van je spaarrekening zal je de hypotheek moeten verhogen. Er zal een nieuwe hypotheek moeten worden afgesloten, waarbij jouw ex geen enkele verplichting meer heeft bij de bank of verzekeringsmaatschappij. Naast het afsluiten van een nieuwe lening of het overnemen van de bestaande lening van je partner, moet de notariële akte worden aangepast, zodat het huis alleen op jouw naam komt te staan. Dit geldt ook voor de hypotheekakte.

Behoefte aan advies?

Wil je toch meer informatie of een afspraak voor een taxatie maken? Kom dan eens langs op ons kantoor, zodat wij je van passend advies kunnen voorzien afgestemd op jouw situatie.