Soeteman Makelaars

Ontbinding koopakte o.b.v. financiering wegens einde relatie

Kun je een beroep doen op het financieringsvoorbehoud wanneer je een relatie beëindigt tijdens het koopproces van een woning?

De NVM publiceerde onlangs de volgende casus waarbij de rechtbank een uitspraak heeft gedaan.

Kopers doen een beroep op het financieringsvoorbehoud wegens de
beëindiging van hun relatie. Verkoper gaat hier niet mee akkoord en stapt naar de rechter. Wie krijgt gelijk?

Op 25 september 2019 hebben kopers een woning gekocht voor een koopsom van € 253.000,-. In de koopovereenkomst is een financieringsvoorbehoud opgenomen. Kopers doen een beroep op het financieringsvoorbehoud. Aegon kan geen financiering aanbieden voor de aankoop van de woning wegens de beëindiging van hun relatie. In de afwijzingsbrief van Aegon staat vermeld dat de aanvraag is gebaseerd op één inkomen nu partijen uit elkaar gaan. Een financiering op één salaris van kopers is niet haalbaar.
Volgens verkoper is het beëindiging van de relatie geen reden om een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud. Verkoper eist nakoming van de koopovereenkomst, maar kopers weigeren dat. Verkoper ontbindt de koopovereenkomst, stapt naar de rechter en eist de 10% boete op.
Oordeel rechtbank:
De rechtbank moet de vraag beantwoorden of kopers een rechtsgeldig beroep hebben gedaan op het financieringsvoorbehoud. Als dat het geval is, hoeven kopers de 10% boete niet te betalen en is de koopovereenkomst rechtsgeldig door kopers ontbonden.
Volgens de rechtbank blijkt uit de afwijzing van Aegon dat Aegon de hypotheekaanvraag alleen op het inkomen van één van de twee kopers heeft beoordeeld. Deze aanvraag is afgewezen. Kopers hebben dus geen afwijzing overgelegd op basis van beide inkomens, hetgeen wel had gemoeten nu beide kopers de koopovereenkomst hebben ondertekend. Dat kopers vanwege hun relatiebreuk niet langer samen een hypotheek wilden aangaan is begrijpelijk, maar dient voor rekening en risico van kopers te komen. Deze omstandigheid ligt immers geheel buiten de invloedsfeer van verkoper.
Kopers hebben daarmee geen rechtsgeldig beroep gedaan op het
financieringsvoorbehoud en zijn daarom in beginsel 10% (€ 25.300,00) van de koopsom als boete verschuldigd.
De rechtbank matigt de boete wel omdat verkopers de woning inmiddels aan een ander hebben verkocht. Tussen de leveringsdatum zoals afgesproken met de eerste kopers (30 april 2020) en de levering aan de nieuwe kopers (juni 2020) zat een relatief korte tijd. Dat verkopers enige schade hebben geleden staat naar het oordeel van de rechtbank vast, maar een boete van € 25.300,00 is in verhouding tot die schade buitensporig hoog. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat een boete is bedoeld om schade te fixeren en/of om schuldenaren aan te sporen tot nakoming. De boete wordt gematigd tot een bedrag van € 5.500.